基准地价系数修正法模板

1、基准地价系数修正法的基本原理和公式 基准地价系数修正法，是利用

城镇基准地价和基准地价修正系数 表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等 与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正 系数对基准地价进行修正，进而求取得待估宗地在估价期日价格的方 法。其公式为：

地价=基准地价X （1士综合修正系数）X期日修正系数X年期 修正系数X容积率修正系数士开发程度修正

2、郑州市基准地价成果 《郑州市人民政府关于公布我市市区土地级别与基准

地价的通知》

（郑政文 [2014]37 号）于 2014 年 8 月 29 日公布实施，文件中附的《郑 州市市区土地基准地价表》适用范围为郑州市市区范围内的国有土 地，基准地价的内涵如下：

（ 1）基准地价是指不同级别区域的平均地价， 是由征地及有关费用、 土地开发费、基础设施配套费、公共事业建设配套费、利息、利润、 管理费、级差地价等部分构成，即由土地取得费、出让金、开发费等 部分构成；

（2）基准地价估价期日为 2013年 1月 1日；

（ 3）土地用途划分：分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公 共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）、公共管理与公共服务用 地（旅游、娱乐）、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地 八种用途； （ 4）土地等级划分：商服用地、住宅用地九个级别，工矿仓储用地、 公共管理与公共服务用地、交通运输用五个级别，特殊用地、水域及 水利设施

用地三个级别；

（5） 土地使用年限：均为法定最高出让年限（即商服用地 40年、工 矿仓储用地50年、住宅用地70年、公共管理与公共服务用地（不含 旅游、娱乐）50年、公共管理与公共服务用地（旅游、娱乐）40年、 特殊用地50年、交通运输用地50年、水域及水利设施用地50年）；

（6） 土地开发程度：宗地外部“七通”（即供电、供水、排水、通 讯、通路、通气、通暖），内部土地平整； （7） 郑州市市区土地基准地价成果。

郑州市市区土地基准地价表

公共管理与公 共类型 商服用地 住宅用地 工矿仓储 用地 1125 915 720 540 384 单位：元/平方米

公共管理与 公共服务用 地（旅游、交通运 娱 乐） 5100 3750 2700 1950 1275 服务用地 （不含旅游、 娱乐） 3000 2325 1725 1200 750 特殊 用地 水域及 水利设 施用地 1050 675 420 输用地 2700 1800 1200 825 525 一级 二级 三级 四级 五级 六级 七级 八级 九级 9000 7500 6300 5250 4350 3525 2850 2175 1500 8400 6750 5550 4650 3900 3300 2700 2100 1800 1650 975 450 3、测算过程

（1）确定估价对象土地级别及基准地价

待估宗地位于天轩街东、绿城路南，规划用途为二类居住用地（R2）。根 据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价 图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内, 本次评估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅

1800元/平方米。根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标

说明表和修正系数表如下：

郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表 影响 因素 影响因子 优 较优 一般 较劣 劣 距小区级 商服中心 大 于 2000m 距小区级商服 商服繁 华条件 街道等级 生活型主干道 距商服中心距 离 中心小于500m 距小区级商 服中心小于 500~1000m 混合型主干 道 1500 2000m 〜 距小区级商 服中距小区级商服 心小于 1000 〜 1500m 交通主干道 1200 〜 1500m 有2-3路公交 车通 生活次干道 中心小于 1500~ 2000m 支路 距主干道距离 >2000m 800〜1200m <1000m 有1路以 下公交车 通 交通 条件 距公共交通设 施距离 有4路以上路 公交有3-4路公交 车通 车通 2500 3000m 保证率较高 排水较畅 保证率较高 保证率较高 1000 〜 1500m 1000 〜 1500m 300~600m 1000 〜 1500m 800~1300m 1000 〜 1500m 1500 2000m 工程地质条 〜 〜 有1-2路公交车 通 距汽车站距离 供水条件 基础设 施条件 排水条件 供气 供暖 距中学距离 <2500m 保证率高 排水畅通 保证率高 保证率高 <1000m 3000 3500m 保证率一般 排水一般 保证率一般 保证率一般 1500 2000m 1500 2000m 〜 3500~4000m 保证率较低 排水较差 保证率较低 保证率较低 >4000m 保证率低 排水不畅 保证率低 保证率低 >2500m 〜 2000~ 2500m 距小学距离 距幼儿园距离 公用设 施条件 距菜市场距离 距医院距离 <1000m <300m <1000m 〜 2000~ 2500m 900~1300m 2000~ 2500m >2500m >1300m >2500m 600~ 900m 1500 2000m 1300 1800m 1500 2000m 2000 〜 2500m 〜 〜 〜 <800m 1800〜2500m >2500m 距公园距离 距文化设施距 离 自然环 境自然环境优劣 优劣 度 度 <1000m 2000~ 2500m >2500m <1500m 2500~ 3000m >3000m 位于地质 灾工程地质条件 优越无灾害影 响 件较好无灾 害影响 较好 工程地质条 件一临近存在地质 灾害般，无灾 害影响 隐患的区 域，工程地质较 差 一般 较差 害易发 区，工程地 质条件差 差 环境质 大气环境 好 量条件 声环境 无污染 轻微污染 一般污染 较重污染 严重污染 绿地覆 盖度 绿地覆盖度 绿地率高，环境 好 混合型主干道 十字路口 矩形 无影响 对土地的利用 绿地率较高， 环境较好 生活型主干 道 丁字路口 规则多边形 略有影响 对土地的利 用类型无限 制，但对绿地率一般， 环境一般 生活型次干 道 临主街 较规则 有一定影响 绿地率较低，环 境较差 交通型主干道 临次街 不规则 影响较重 绿地率低， 环境差 支路 临支路 极不规则 严重影响 宗地自 身条件 临近道路类型 临街状况 宗地形状 宗地面积 规划限 制条件 对利用类型 无限对利用类型基 本无规划限制条件 类型利用强度 无限制 改变了利 用类型 利用 强度略有限 制，利用 强度有限制，利用 强度限制 一定 限制 制较大 郑州市城区九级住宅用地基准地价修正系数表 影响因素 影响因子 优 较优 一般 较劣 劣 距商服中心距离 商服繁华条 件 0 街道等级 距主干道距离 0 0 交通条件 距公共交通设施 距离 0 距汽车站距离 供水条件 基础设施条 件 排水条件 供气 供暖 距中学距离 距小学距离 公用设施条 件 距幼儿园距离 距医院距离 距菜市场距离 距公园距离 距文化设施距离 自然环境优 劣度 环境质量条 件 绿地覆盖度 自然环境优劣度 大气环境 声环境 绿地覆盖度 临近道路类型 宗地自身条 件 临街状况 宗地形状 宗地面积 规划限制条 规划限制条件 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 (2)综合修正系数的确定

根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表，

针对

影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析， 并对其影响幅度进行 评估，编制待估宗地地价修正系数表。最终确定待估价宗地综合修正 系数如下表：

待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表(住宅)

条件描述 距商服中心距离 街道等级 距主干道距离 距小区级商服中心小于 500 ~ 1000m 生活次干道 <1000m 有1路以下公交车通 >4000m 保证率高 排水畅通 保证率高 保证率低 >2500m <1000m <300m 2000~ 2500m <800m 1000~1500m >3000m 工程地质条件优越无灾害影响 好 无污染 绿地率高，环境好 生活型次干道 十字路口 规则多边形 无影响 对土地的利用类型利用强度无限制 评定等级 较优 较劣 劣 修正系数 商服繁华条件 交通条件 距公共交通设施 距离 劣 距汽车站距离 供水条件 基础设施条件 排水条件 供气 供暖 距中学距离 距小学距离 距幼儿园距离 公用设施条件 距医院距离 距菜市场距离 距公园距离 距文化设施距离 自然环境优劣度 环境质量条件 绿地覆盖度 自然环境优劣度 大气环境 声环境 绿地覆盖度 临近道路类型 宗地自身条件 临街状况 宗地形状 宗地面积 规划限制条件 综合修正系数 规划限制条件 劣 优 优 优 劣 劣 优 优 较劣 优 较优 劣 优 优 优 优 一般 优 较优 优 优 (3)确定期日修正系数

本次估价期日为2016年7月14日，与基准地价内涵不一致，需要进 行期日修

正。郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价 动态监测相关数据进行修正。经分析待估宗地所处区域地价成交情 况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，

地价指数对估价对象进行期日修正。

根据地价动态监测成果，郑州市 2012年12月31日的居住用地地价 指数为253,

2016年6月30日的居住用地地价指数为338, 2016年 6月30日至估价期日，

故采用郑州市

地价基本无变化，则估价期日的地价指数为 338。则: 居住用地期日修正系数=338/253二

郑州市居住用地地价指数表

2016 年度 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 2012 年 2013 年 2014 年 2015 年 年二季 度 居住用 地 173 178 202 240 248 253 271 293 322 338 （4）确定土地使用年期修正系数

年期修正系数=[1-1/（ 1+r） m]/[1-1/ （ 1+r） n]

式中：r---土地还原率（确定方法采用安全利率加风险调整值法。安全 利率根据中国人民银行公布的估价期日一年期银行定期存款利率确定, 即％。风险调整值根据郑州市社会经济发展情况及土地市场情况确定为 6%。最终确定土地还原率为％+6%=%详见特殊事项的说明）； m---评估设定年期； n---基准地价对应年期。

待估宗地评估设定年限为城镇住宅用地 70年，与基准地价内涵一致,

故年期修正系数为1 （5）容积率修正

本次评估容积率设定为，根据郑州市基准地价更新成果，本次评估确 定估价对象城镇住宅用地容积率修正系数为。

郑州市住宅用地容积率修正系数表 容积率 1 修正系数 容积率 修正系数 容积率 修正系数 3 1 5 2 4 6 （6）确定估价设定开发程度修正

待估宗地开发程度为宗地外部“六通”（ 通电、供水、排水、通讯、 通路、通气）、内部“场地平整”，与基准地价内涵宗地外部“七通”

（通电、供水、排水、通讯、通路、供暖、通气）、内“场地平整” 不一致，少了“通暖”，故需要进行开发程度修正，根据郑州市土地 开发程度修正表，通暖的费用为30元/平方米，故开发程度修正为-30 元/平方米。

郑州市市区开发程度修正表

设施类别 道路 给水 排水 电力 通讯 通气 通暖 土地平 整 合计 费用 （元 /m2）

35 15 15 25 20 30 30 10 180 (7) 待估宗地土地价格确定

根据宗地地价的计算公式可得出本次评估的宗地地价为： 宗地地价=基准地价X (1士综合修正系数)X期日修正系数X年期 修正系数X其他修正系数士开发程度修正 宗地地价=1800X( 1+)XX

=(元/平方米)